Legislatie

ACTE NECESARE UNEI TRANZACTII IMOBILIARE IN ROMANIA

INFORMATII PRIVIND TRANZACTIILE IMOBILIARE IN REPUBLICA SERBIA

OBTINEREA UNUI IMOBIL IN UNGARIA DE CATRE CETATENI STRAINI

INFORMATII PRIVIND TRANZACTIILE IMOBILIARE IN REPUBLICA SERBIA

In Republica Serbia contractele de vânzare-cumpărare având ca obiect imobile nu se încheie în formă autentică (în Serbia nu există notari publici), ci în formă scrisă la un avocat, şi apoi se legalizează la Judecătorie. Forma scrisă şi legalizarea la Judecătorie sunt obligatorii. Cetăţenii străini nu au dreptul să dobândească în proprietate terenuri agricole pe teritoriul Republica Serbia.

Urmează o scurtă descriere a principalilor paşi necesari în cazul vânzării-cumpărării unui imobil:

Antecontractul
Există practica încheierii de antecontracte, la semnare cărora se dă arvună. Acestea nu sunt obligatorii, în cazul în care sunt întrunite condiţiile, se trece direct la încheiererea contractului de vânzare-cumpărare.

Verificarea situatiei juridice a imobilului
Deoarece în perioada postbelică (până la actuale lege a cadastrului, lege recentă, care condiţionează dobândirea dreptului de proprietate de înscrierea în registrul cadastrului imobiliar), au existat numeroase imobile care au rămas neîntabulate, proprietatea asupra imobilului se dovedeşte de către vânzător sau cu extras de carte funciară la zi (în caz că imobilul este înscris în cartea funciară), sau cu extras din registrul cadastrului imobiliar (în caz că imobilul este înscris în registrul cadastrului imobiliar), sau cu setul complet de documente care să facă dovada proprietăţii în cazul imobilelor neîntabulate (toate contractele anterioare de vânzare-cumpărare, acte de moştenire etc., de la primul proprietar până la actualul vânzător, în original, legalizate de instanţa competentă şi purtând ştampila administraţiei financiare competente privind achitarea impozitului pe transferul drepturilor abolute), documentaţie care trebuie să îndeplinească toate condiţiile pentru întabularea imobilului de către cumpărător pe numele său după finalizarea tranzacţiei.

Contractul de vânzare-cumpărare
Contractul de vânzare-cumpărare se încheie la avocat, obligatoriu în formă scrisă, cuprinzând în linii generale aceleaşi elemente ca şi contractele de vânzare-cumpărare din România si Ungaria, şi apoi se legalizează la instanţa judecătorească.
În cazul înstrăinării unei cote-părţi dintr-un imobil, coproprietarii au drept de preempţiune, iar în practică în asemenea cazuri pentru legalizarea contractului se cere dovada semnată de coproprietari a respectării dreptului de preempţiune al acestora.
Până la data legalizării contractului, vânzătorul este obligat să-şi achite toate obligaţiile scadente, (telefon, energie electrică, cheltuieli comunale), precum şi impozitul pe proprietate şi să facă dovada dovada cu facturile şi adeverinţa corespunzătoare.
Cumpărătorul este bineînţeles obligat să achite preţul în termenul sau la termenele prevăzute prin antecontract, respectiv contract. Practica este ca plata să se efectueze prin transfer bancar, în valută (ceea ce este permis de lege, la fel ca plata în dinari), la data încheierii contractului.
Cumpărătorul suportă comisionul de intermediere, taxele judiciare pentru legalizarea antecontractului, respectiv contractului, cheltuielile pentru transferul bancar, pentru transcrierea abonamentului telefonic, de energie electrică etc., precum şi taxele de întabulare a imobilului pe numele său.
Taxele pentru scoaterea extraselor de carte funciară, a extraselor din registrul cadastrului imobiliar, cele de întabulare şi de legalizare a contractului de vânzare-cumpărare sunt în practică achitate de cumpărător. Taxa de legalizare este calculată în funcţie de preţul vânzării.

Impozite
Tranzactiile imobiliare sunt supuse impozitului pe transferul drepturilor absolute (asa-zisul impozit pe circulatie) si impozitului pe venitul de capital.

Impozitul pe transferul drepturilor absolute este de 5% din valoarea imobilului astfel cum este aceasta estimată de administraţia financiară competentă – direcţia impozite a Primăriei pe teritoriul căreia se găseşte imobilul.
Legea prevede că acest impozit este datorat de vânzător, în practică însă acesta este plătit de cumpărător în numele vânzătorului.
Legea prevede un termen de 10 zile de la legalizarea contractului în cadrul căruia tranzacţia trebuie comunicată administraţiei financiare în vederea stabilirii impozitului.
Pe lângă contractul de vânzare-cumpărare legalizat, la administraţia financiară trebuie prezentat şi actul în baza căruia vânzătorul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, obligatoriu cu ştampila doveditoare a achitării impozitului la vremea respectivă.
După primirea deciziei de impunere, în termen de 15 zile contribuabilul este obligat să achite impozitul şi să comunice dovada administraţiei financiare, pentru ca pe toate exemplarele contractului de vânzare-cumpărare să fie aplicată ştampila care atestă achitarea impozitului pe transferul drepturilor absolute.
Impozitul pe venitul de capital reprezintă impozitul pe diferenţa pozitivă dintre preţul de de înstrăinare şi cel de achiziţie a imobilului, cota de impunere fiind de 20%.
Dacă preţul de înstrăinare este mai mic, este vorba despre o pierdere şi deci acest impozit nu va fi datorat.
Supuşi impozitului pe venitul de capital sunt doar vânzătorii care au dobândit imobilul după 24.01.1994. Scutite de plata acestui impozit sunt tranzacţiile încheiate între soţi sau rude în linie directă, de foştii soţi în legătură directă cu divorţul şi persoanele care în termen de 60 de zile de la vânzare folosesc preţul în vederea achiziţionării unei case în care se mută. De asemenea, impozitul achitat se restituie celor care în termen de 10 luni de la vânzare folosesc mijloacele financiare dobândite în acelaşi scop (achiziţionarea unui imobil pentru a locui în acesta).

Întabularea imobilului pe numele cumpărătorului
Pentru întabulare este necesară o cerere însoţită de anexele obligatorii, precum şi dovada achitării taxei de întabulare. Contractul de vânzare-cumpărare legalizat care se prezintă în vederea întabulării trebuie să poarte ştampila administraţiei financiare care atestă achitarea impozitelor datorate. În cazul în care vânzătorul nu este întabulat ca proprietar, este necesară întreaga documentaţie care să facă dovada proprietăţii, cu ştampila privind achitarea impozitelor pe toate actele.

Transcrierea telefonului, a contorului de energie electrica si a serviciilor comunale
Abonamentul telefonic se transcrie de către vânzător împreună cu cumpărătorul la serviciul de relaţii cu clienţii al societăţii de telefonie, prezentând o fotocopie a contractului de vânzare-cumpărare şi fotocopii de pe actele de identitate ale vânzătorului şi cumpărătorului.
Transferul contorului de energie electrică se efectuează de către cumpărător, la serviciul competent al societăţii de distribuţie a energiei electrice, prezentând fotocopia contractului de vânzare-cumpărare şi ultima chitanţă de plată a serviciilor telefonice.
Transferul serviciilor comunale se efectuează de către cumpărător, la serviciul competent, prezentând fotocopia contractului de vânzare-cumpărare.

Considerente finale Deoarece şi în Serbia modificările legislative au fost frecvente şi unele legi nu sunt încă adoptate (de ex. în domeniul restituirii imobilelor preluate de stat există o lege privind anunţarea şi luarea acestora în evidenţă, cea de retrocedare fiind încă în faza de proiect), şi deoarece informaţiile prezentate aici nu pot fi exhaustive, experţii în domeniu recomandă angajarea unui avocat pe tot parcursul tranzacţiei imobiliare, acest lucru fiind de altfel obişnuit în Republica Serbia.

Sus

Top anunturi

"UA-1383990-11"